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Immobilier · Suisse · 2026

Calculateur de prêt immobilier

Découvre si ton projet est finançable selon les règles suisses : fonds propres, capacité financière, 1er et 2e rang, et amortissement.

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Ton projet

Renseigne le bien, ton apport et ton revenu — le verdict se met à jour en direct.

CHF
CHF
CHF
CHF
1,50 %
35 ans
4,0 %
Projet finançable
Hypothèque nécessaire
640 000 CHF
80,0% du prix · taux d'avance (max 80%)
Mensualité réelle (hors entretien)
Pendant 15 ans— CHF/mois
Puis, 2e rang remboursé— CHF/mois
Apport durs : — 2e pilier : — 1er rang : — 2e rang (à amortir) : —
Fonds propres apportés— CHF
+ Frais d'acquisition (4,0%)— CHF
Montant total à réunir— CHF

Notaire, droits de mutation et registre foncier se paient en liquide, en plus des fonds propres. Ils ne sont pas financés par l'hypothèque et ne peuvent pas provenir du 2e pilier — un poste souvent oublié.

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Capacité financière (le test à 33%)

La banque calcule avec un taux théorique de 5%, même si le taux réel est plus bas. Ces charges ne doivent pas dépasser un tiers de ton revenu brut.

Intérêts théoriques (5%)— CHF/an
Frais d'entretien (1% du prix)— CHF/an
Amortissement du 2e rang (sur 15 ans)— CHF/an
Charges théoriques annuelles— CHF/an

Taux d'effort : —% de ton revenu brut (maximum admis : 33,3%).
Revenu brut minimum requis pour ce bien : — CHF/an.

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Tes mensualités, étape par étape

Au taux d'intérêt effectif. Ta mensualité baisse une fois le 2e rang remboursé — voici les deux périodes.

Pendant 15 ans · remboursement du 2e rang
— CHF/mois
Intérêts (sur l'hypothèque)— CHF
Amortissement du 2e rang— CHF
Ensuite · 2e rang remboursé
— CHF/mois
Intérêts (sur le 1er rang)— CHF
Amortissement0 CHF

—

+ Entretien & charges (à ajouter dans les deux cas)— CHF/mois

L'amortissement n'est pas « perdu » : il réduit ta dette et augmente ta part dans le bien. Une fois le 2e rang remboursé, il ne reste que les intérêts du 1er rang — qui, lui, n'a pas à être amorti.

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Les règles suisses à connaître

Les contraintes intégrées dans ce calcul.

Fonds propres : au moins 20% du prix. Dont au minimum 10% de fonds propres « durs » (épargne, 3a, donation) qui ne proviennent pas du 2e pilier. Le 2e pilier (LPP) peut couvrir jusqu'à 10% du prix.
Hypothèque : 80% maximum. Le crédit ne peut pas dépasser 80% de la valeur du bien (le « taux d'avance »).
1er rang (jusqu'à 66,7%) et 2e rang (66,7% à 80%). Le 1er rang n'a pas à être remboursé. Le 2e rang doit être amorti dans les 15 ans, ou avant l'âge de la retraite si elle arrive avant.
Capacité financière : la règle du tiers. Tes charges théoriques (intérêts calculés à 5% + 1% d'entretien + amortissement) ne doivent pas dépasser 33,3% de ton revenu brut annuel. Le taux de 5% est un test de résistance : il vérifie que tu tiendrais même si les taux remontaient.
Frais d'acquisition : à prévoir en plus. Notaire, droits de mutation et registre foncier représentent environ 3 à 5% du prix selon le canton (≈ 4% à Genève). Ils se paient en liquide, ne sont pas financés par l'hypothèque et s'ajoutent aux fonds propres. À Genève, le dispositif Casatax peut les réduire pour une résidence principale.

Outil indicatif : chaque banque applique ses propres critères (certaines utilisent 0,75% d'entretien, un taux théorique légèrement différent, ou tiennent compte d'autres charges). Pour une offre ferme, compare plusieurs banques ou passe par un courtier.

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