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Immobilier · France · 2026

Calculateur de prêt immobilier (France)

Découvre si ton projet est finançable selon les règles françaises : taux d'endettement à 35%, mensualité, durée, frais de notaire et coût total du crédit

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Ton projet

Renseigne le bien, ton apport et tes revenus — le verdict se met à jour en direct.

€
€
€
€/mois
3,20 %
20 ans
0,34 %
Projet finançable
Mensualité (assurance comprise)
— €/mois
Apport : — Montant emprunté : —
Prix du bien— €
+ Frais de notaire (8%)— €
Coût total de l'opération— €

Les frais de notaire représentent ~8% dans l'ancien et ~2 à 3% dans le neuf. Ton apport doit au minimum les couvrir : les banques financent rarement les frais.

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Ton taux d'endettement (la règle des 35%)

L'ensemble de tes charges de crédit, assurance comprise, ne doit pas dépasser 35% de tes revenus nets.

Mensualité du crédit (capital + intérêts)— €/mois
Assurance emprunteur— €/mois
Crédits en cours— €/mois
Total des charges de crédit— €/mois

Taux d'endettement : —% de ton revenu net (plafond : 35%).
Mensualité maximale à 35% : — €/mois · reste à vivre après charges de crédit : — €.

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Le coût total de ton crédit

Sur toute la durée du prêt : ce que tu paies en plus du capital emprunté.

Montant emprunté— €
Intérêts (sur 20 ans)— €
Assurance (sur la durée)— €
Coût total du crédit— €

Tu rembourseras au total — € pour un capital de — €. Allonger la durée baisse la mensualité mais augmente ce coût.

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Comparer les durées d'emprunt

Pour ton montant emprunté : plus la durée est longue, plus la mensualité baisse, mais plus le crédit coûte cher au total.

Barres : mensualité (assurance comprise) · Courbe : coût total du crédit. La durée que tu as choisie apparaît en vert.

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Les règles françaises à connaître

Les contraintes HCSF intégrées dans ce calcul.

Taux d'endettement : 35% maximum. Tes charges de crédit (mensualité + assurance emprunteur + crédits en cours) ne peuvent pas dépasser 35% de tes revenus nets. Règle contraignante depuis 2022.
Durée : 25 ans maximum. Le prêt ne peut pas s'étaler sur plus de 25 ans (300 mensualités), porté à 27 ans pour un achat dans le neuf (VEFA) ou avec d'importants travaux.
Apport personnel. Pas de minimum légal, mais les banques attendent qu'il couvre au moins les frais de notaire pour une résidence principale (~8% ancien, ~2-3% neuf). Un apport de 20% est recommandé pour un investissement locatif.
L'assurance emprunteur compte. Contrairement à l'ancien usage, elle est incluse dans le calcul des 35%. La déléguer (assurance individuelle) peut réduire son coût et augmenter ta capacité d'emprunt.
La marge de 20%. Les banques peuvent déroger à ces règles pour 20% de leurs dossiers (prioritairement résidences principales et primo-accédants). Un taux légèrement au-dessus de 35% n'est donc pas toujours rédhibitoire si le reste à vivre est confortable.

Outil indicatif : chaque banque a sa propre politique (calcul des revenus, reste à vivre minimum, frais de garantie et de dossier). Pour une offre ferme, compare plusieurs banques ou passe par un courtier.

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